Если вы когда-нибудь посещали какие-нибудь хаус-шоу, возможно, вам пришло в голову прыгнуть в игру. В конце концов, единственное, что может быть лучше драматического монтажа «до и после», - это зарабатывать деньги, пока вы этим занимаетесь.
Я впервые перевернулся прошлой зимой, и когда я подготовил дом к продаже, я уже понял, что не всегда все идет так, как показывают по телевизору.
Джей Скотт, предприниматель и соведущий бизнес-подкаста The BiggerPockets Business Podcast и автор книги «Книга о переворачивающихся домах», хорошо знает это после того, как он и его жена отказались от возможности сняться в собственном шоу переворачивания. Опыт съемок «sizzle reel» открыл ему глаза на резкую разницу между реалити-шоу и реальностью флиппинга - что забавно, учитывая, что изначально они были вдохновлены просмотром телешоу!
Самостоятельно переворачивая разваливающийся викторианский дом, я спросил Скотта, что должен знать каждый, кто хочет попасть в игру с подбрасыванием домов.
1. Большинство переворачивающих шоу пропускают половину работы
«Многие люди думают о перепродаже дома, когда вы ремонтируете, проектируете, ставите и продаете. Но есть много того, чего они даже не касаются, - сказал Скотт. - Часть ремонта и продажи проста. Очень сложно найти сделки, и обычно они не показывают эту часть. Я только что остановился на этом доме», или «Эй, мой агент по недвижимости позвонил мне и сказал, что вот дом, на который стоит взглянуть», и в итоге он оказался идеальным домом».
Конечно, мы с моим деловым партнером заключили сделку благодаря 15-летнему сотрудничеству с моим риелтором. Но это обычно не так.
Шоу также обычно игнорируют финансовую сторону вещей. Хотя существует множество способов получить деньги, это непросто и требует усилий, говорит Скотт.
Мы учимся этому на собственном горьком опыте. Когда сделка попала в наши руки, мы ухватились за покупку и снос, прежде чем обеспечить финансирование. Потребовалось неисчислимое количество часов, три банка и напуганный одним специализированным кредитором с дико высокими процентными ставками, прежде чем мы получили одобрение на получение полной суммы, в которой мы нуждались. Сначала мы согласились на меньшую сумму, продолжая искать, что означает, что мы делаем два кредита и удваиваем затраты на закрытие. Процесс длился несколько недель, пока дом пустовал.
2. Есть много невидимых затрат
Время стоит денег, и это одна из скрытых затрат, которую телешоу редко затрагивают, говорит Скотт. Во время ремонта (и особенно болезненно во время простоя) у домов есть расходы на содержание. Есть страховка (более дорогая для строящегося дома, чем для домовладельца), налоги на недвижимость, коммунальные услуги, даже такие вещи, как уход за газоном или уборка снега.
Другие расходы, которые часто игнорируются, включают кредитора и комиссии за перевод, а также расходы на продажу, такие как комиссионные и гарантии на жилье. В сумме «вы обычно смотрите на 10-15% от стоимости дома при перепродаже», - сказал Скотт. «Таким образом, если ваша типичная прибыль от флип-хауса составляет 15%, игнорирование этих затрат на содержание может буквально означать разницу между прибылью и безубыточностью».
3. Есть риск сделать так, чтобы это выглядело «красиво»
«Многие из нас думают: «Хорошо, мы выходим, покупаем дом, а затем важно, насколько красивым мы его делаем», - сказал Скотт. (Я должен признать, что виноват в этом; я провожу слишком много времени, путешествуя по Pinterest!) «Они не понимают, что в ту минуту, когда вы покупаете дом, ваша прибыль или убыток по большей части заблокированы. хорошее решение о покупке - это самое главное.”
Шоу часто фокусируются на волнении дня сноса (что интересно, но лишь часть работы) и на том, чтобы дом выглядел красиво. Но красота сопряжена с двумя основными рисками, говорит Скотт.
«Многие из нас, когда мы думаем о красивом, мы думаем о дорогом», - сказал он. «И поэтому мы склонны тратить слишком много». Теперь вы рискуете потратить деньги впустую, потому что не зарабатываете столько, сколько могли бы.
Мой партнер и я ежедневно напоминаем друг другу, что мы делаем это, чтобы получить прибыль, но этому желанию покупать более красивую бытовую технику и более красивую плитку трудно сопротивляться.
Еще более тревожным риском является потеря денег. «Если 5 % ваших покупателей говорят, что им не нравятся столешницы, 5 % ваших покупателей говорят, что им не нравится акцентная стена, а 5 % ваших покупателей говорят, что им не нравятся крутые модные светильники, прежде чем вы знаете, что половина вашей демографической группы покупателей исчезла.”
4. Вы должны платить, чтобы учиться
Чтобы преуспеть, вы должны быть хороши во всех четырех аспектах флип-бизнеса: поиск сделок, поиск денег, ремонт, продажи и маркетинг. Если вы не разбираетесь во всех этих вещах, говорит Скотт, вам нужно признать пробелы и привлечь экспертов, чтобы они помогли.
Что касается только ремонта, сказал он, «вам нужно иметь управленческие навыки, вам нужно иметь навыки составления бюджета, вам нужно иметь навыки планирования, вам нужно обращать внимание на детали, и вы должны иметь по крайней мере, немного строительных знаний, потому что вы должны быть в состоянии создать объем работ и превратить его в бюджет, а затем превратить его в график и управлять подрядчиками для фактического выполнения».
И, вероятно, вам не хватает некоторых из этих навыков, по крайней мере, для начала. «Слишком многие из нас пытаются добиться успеха при первой же сделке и не осознают, что учиться приходится дорого», - сказал Скотт. «И нет ничего плохого в том, чтобы заплатить такую цену. Он продолжал говорить, что не пропагандирует бездумность в вашей первой сделке, но признает, что вам, возможно, придется платить менеджеру проекта или генеральному подрядчику за ваши первые несколько проектов.
Звучит сложно, правда? Но если вы действительно хотите быть флиппером, не отчаивайтесь. «Если вы преуспеете в этом, научитесь на своих ошибках и улучшите свои процессы», - сказал Скотт, - вы пожнете плоды. «После того, как вы сделаете это 10, 20 или 50 раз, это может быть даже лучше, чем телешоу».