Арендные цены, которые во многих случаях даже превышают существовавшие до финансового кризиса, в последние месяцы стали фиксироваться на рынке жилья, в результате чего большая часть заинтересованных арендаторов не может найти имущество, которое удовлетворит его потребности. В результате многие домохозяйства переезжают во все меньшие и меньшие квартиры или, возможно, в районы, которые не обеспечивают наилучшего возможного качества жизни, или, наоборот, уступают, но сокращают другие расходы. В любом случае большой и резкий рост арендной платы подрывает, вплоть до обнуления, усилия правительства по повышению доходов населения и покупательной способности.
Характерно, что за аренду многих квартир просят арендную плату, превышающую 60%-70% от средней зарплаты, которая (по официальным данным) близка к 1000 евро. Простой поиск по объявлениям показывает, что для большой части объектов недвижимости, предлагаемых в аренду, запрашиваемая арендная плата колеблется в пределах 600-800 евро, часто без учета каких-либо критериев ценообразования, таких как, например. возраст, площадь, этаж, состояние объекта, предлагаемые характеристики и т.д. Наоборот, как отмечают заинтересованные арендаторы, а также органы сферы недвижимости, цена зачастую устанавливается исходя из потребностей или ожиданий собственника и исходя из личного восприятия каждого.
В настоящее время, улучшение экономического климата и экономическое развитие, укрепили психологию собственников до такой степени, что они считают, что могут «пропустить» на рынке увеличения порядка 20%, 25% или даже 30% в течение нескольких месяцев! Как указано в «К», г. Лефтерис Потамианос, глава агентства недвижимости Potamianos Real Estate Group и президент Ассоциации недвижимости Афины-Аттика, «недавно мы арендовали квартиру площадью 100 кв.м, построенную в 2008 году, на 2-м этаже за 700 евро/мес. До кризиса такую недвижимость сдавали в аренду за 500-550 евро». Соответственно, в Колонаки квартира площадью 80 кв.м. его арендовали за 1200 евро по сравнению с 900-1000 евро до финансового кризиса.
Подобные примеры можно найти и в других местах. Например на пл. Виктория, квартира с ремонтом 55 кв.м. он был арендован несколько недель назад за 400 евро. «До кризиса такую недвижимость нельзя было арендовать дороже 300 евро», - отмечает г-н Потамианос. С другой стороны, цены кажутся более разумными в Северной Аттике, то есть в районах после Кифисии, где большие площади, высокая стоимость обычных пользователей и удаленность от центра ограничивают арендную плату. Например, недавно сданы в аренду апартаменты на первом этаже площадью 170 кв.м.м. (в двухквартирном доме) в районе Дросия, на сумму 850 евро.
Это изображение также подтверждается рекламой. По данным сети онлайн-объявлений Spitogatos, за последние 12 месяцев в различных районах Аттики было зафиксировано увеличение почти на 30%(!) Например, в Глика Нера средняя запрашиваемая арендная плата сейчас составляет почти 7 евро/кв.м, с 5,35 евро/кв.м. всего год назад. Арендная плата увеличилась на 27,3% в Кератеа и на 26,4% в районе Неос Фалирос. Соответственно, в центре Афин, в «треугольнике» Гази-Метаксургиу-Ботаникос, средняя запрашиваемая арендная плата подскочила до 9,4 евро/кв.м с 7,5 евро/кв.м. прошлого года, увеличившись на 25,2%. Также в Кипсели арендная плата «поднялась» на 24,3% до 6,8 евро/кв.м с 5,47 евро/кв.м. в прошлом году.
Стоит отметить, что цены на аренду упали в среднем на 40% во время финансового кризиса и в основном с 2011 по 2015 год. За этим последовали два года стабилизации, прежде чем они начали восстанавливаться благодаря постепенному росту спроса, а также благодаря краткосрочной аренде. За последние три года в среднем рост арендной платы в Аттике оценивается в 25%, но есть существенные различия от региона к региону.
С чем связан резкий рост арендной платы
Резкий рост цен на аренду, безусловно, имеет объяснение. Помимо улучшения психологии владельцев, есть и другие объективные причины, оправдывающие более высокие цены по сравнению с прошлыми годами, хотя и не в том темпе, который отмечается. Как отмечает г-н Потамианос, «прежде всего, спрос на аренду явно намного выше, чем в докризисные годы. В то время большинство людей выбирало решение в виде ипотеки и приобретения недвижимости, а не аренды. Сегодня картина совершенно противоположная, так как очень немногие могут обеспечить необходимое финансирование для покупки недвижимости».
В то же время, по словам г-на Потамианоса, «существует также значительный дефицит предложения недвижимости, сдаваемой в аренду, и это связано с рядом причин. Во-первых, на рынке пропало довольно много объектов недвижимости, потому что они были изъяты банками». Это квартиры, которые были заложены в ипотеку и сегодня, именно потому, что эти кредиты не обслуживаются, они сняты с продажи, то ли из-за ареста, то ли потому, что идут на торги, то ли даже потому, что банки их выкупили (в контексте электронных аукционов), и они еще не выпустили их на рынок. Эта конкретная категория касается десятков тысяч домов, которые можно было бы эксплуатировать, сдав их в аренду, но чего не происходит, что приводит к удалению с рынка значительного количества жилья. Между тем, люди, которые когда-то жили в них, также обратились к большому проценту арендного решения, что еще больше повысило и без того высокий спрос.
Кроме того, около 15 000-20 000 объектов недвижимости в Аттике были поглощены краткосрочной арендой, причем 80%-85% из них сосредоточены в историческом центре Афин. Поэтому для владельца необоснованно требовать, например, в улье всего 200 объявлений о краткосрочной аренде, арендная плата в этом районе растет из-за Airbnb. Также следует подчеркнуть, что часть этих домов, которые в настоящее время используются для туризма, раньше были не квартирами, а офисами, складами, промышленными объектами и т. д., которые просто сменили свое назначение. Таким образом, объекты из пула сдаваемых в аренду квартир не были исключены.
По словам г-на Потамианоса, программы, связанные с жильем иммигрантов через НПО, также оказали значительное влияние на рынок. «Возможно, что поглощено даже больше квартир, чем тех, что находятся в краткосрочной аренде, так как это тысячи объектов, часто целые многоквартирные дома (строения) в различных частях Бассейна», немаловажный фактор, влияющий на ограниченное предложение на рынке аренды. Только в это время проводится программа по поиску 400 таких зданий в Афинах для размещения иммигрантов. Кроме того, в последние годы несколько объектов недвижимости были куплены в основном китайскими инвесторами и компаниями, которые теперь сдают их в аренду в качестве инвестиционного продукта, тем самым повышая арендные цены, чтобы обеспечить высокую прибыль. Вопрос о влиянии соответствующих программ на рынок недавно осветил Всегреческая федерация владельцев недвижимости (POMIDA), добавив, что еще одной причиной, по которой предложение квартир ниже спроса, является крах строительной активности на 95%. % за последнее десятилетие. Отсутствие новой недвижимости могло быть необходимо во время кризиса, когда вакантная недвижимость достигала 20% от общего количества, но сегодня потребности начали диверсифицироваться, что привело к дефициту..
Банки готовы выставлять дома на продажу
Вопрос в том, что будет дальше, поскольку высокая арендная плата влияет на жизнь все большего числа домохозяйств, которые едва сводят концы с концами. Вопрос, по мнению большинства игроков рынка недвижимости, в том, чтобы увеличить предложение максимально быстро и скоординировано. Благодаря такому процессу возможности выбора заинтересованных сторон будут расширены, и владельцы могут быть вынуждены смягчить свои требования. В связи с этим некоторые банки, такие как Eurobank, уже начали сдавать в аренду несколько принадлежащих им квартир. В случае с Eurobank, как отмечают руководители группы, около 1200 объектов недвижимости по всей стране прошли квалификацию, в основном в районах, где покупательский интерес все еще ограничен, и которые доступны для аренды заинтересованным сторонам.
В то же время, в ближайшие месяцы ожидается процесс возвращения на рынок долгосрочной договорной аренды нескольких квартир, которые в настоящее время используются исключительно на условиях краткосрочной аренды. По словам г-на Насоса Гаваласа, управляющего директора Mint (ранее EazyBnb), которая управляет 300 объектами недвижимости через цифровые платформы, «очевидно, что многие владельцы теперь осознают, что условия краткосрочной аренды изменились и во многих случаях стали более благоприятными. сдачу в аренду своей собственности на основе долгосрочных договоров аренды, при которых они также освобождаются от важных расходов, таких как коммунальные услуги или высокие счета за коммунальные услуги».
По словам г-на Гаваласа, обязательная регистрация всех объектов недвижимости в реестре краткосрочной аренды и их налогообложение по тем же ставкам, что и другие договоры аренды, уже вынудили нескольких владельцев пересмотреть свои планы, отдав предпочтение договорной аренде, по сравнению с использованием своей собственности через Airbnb. Кроме того, рассматриваемый рынок в настоящее время характеризуется острой конкуренцией, высококачественной недвижимостью и профессиональным управлением, элементами, которым мало кто может противостоять и в то же время обеспечивать более высокий доход по сравнению с долгосрочной арендой. Стоит отметить, что в 2019 году (по данным недавнего опроса AirDna) заполняемость жилья упала на 15%, несмотря на удвоение количества бронирований, что свидетельствует об увеличении предложения. Таким образом, средний доход снизился на 9,4% до 43,5 евро/сутки.
Со своей стороны, ПОМИДА предлагает другой подход к увеличению предложения. В беседе с «К» президент POMIDA г-н ул. Парадиас признает «чрезмерные требования некоторых мелких владельцев, которые пытаются за очень короткий период времени восстановить доход от аренды, который они потеряли за предыдущие 10 лет». Чтобы стабилизировать цены, POMIDA предложила более льготное налогообложение долгосрочной аренды, чтобы еще больше «соблазнить» владельцев, которые в настоящее время эксплуатируют свою недвижимость через Airbnb. Так, предлагается снизить действующую ставку налога на доход от аренды на 10%. Для доходов до 12.000 евро в год, в настоящее время облагается налогом по ставке 15%, предлагается снизить ее до 5%. Следует отметить, что предложение касается только аренды основного жилья.
Никос Русаноглу из Kathimerini