Дом часто является самой большой финансовой инвестицией, которую вы сделаете в своей жизни. Фактически, недавний анализ Zillow сообщает, что у типичного американского домовладельца 40 процентов своего состояния связано с его домом.
Несколько лет назад писатель Zillow и профессор Чикагского университета Гарольд Поллак написал полное руководство по финансовому планированию на одной каталожной карточке, которая стала вирусной и позже стала книгой: «Индексная карточка: почему личные финансы не Должны быть сложными» (в соавторстве с Хелайн Олен).
Теперь Поллак делится подробным руководством по покупке дома. Ниже приведена каталожная карточка жилья - удобный ресурс, который можно распечатать и взять с собой, когда вы смотрите на дома или думаете о его покупке, а также несколько дополнительных советов, когда вы обдумываете принятие важного решения.
1. Покупайте на долгосрочную перспективу. Предположим, вы будете владеть своим домом не менее пяти лет
Дом - это значительная инвестиция, не говоря уже о стержне стабильности. Согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2017, большинство американцев, продавших свои дома в прошлом году, жили в них не менее десяти лет до продажи.
Некоторые даже остаются надолго. Почти половина (46 процентов) всех домовладельцев живут в первом купленном ими доме. Вкратце: купите дом, в котором вы хотите жить, оборудованный (или готовый к оборудованию) с функциями и пространством, которые вам нужны как сейчас, так и в будущем.
2. Покупайте, чтобы улучшить свою жизнь, а не спекулировать своими деньгами
Ваш дом - это больше, чем просто финансовое вложение; здесь вы спите, едите, принимаете друзей, воспитываете детей - здесь происходит ваша жизнь.
Рынок жилья слишком непредсказуем, чтобы покупать (первичный) дом только потому, что вы думаете, что это принесет большую краткосрочную финансовую прибыль. Скорее всего, вы будете жить в этом доме несколько лет, независимо от его стоимости, поэтому вашим главным приоритетом должен быть поиск дома, который будет соответствовать вашим потребностям и поможет вам построить ту жизнь, которую вы хотите.
3. Сосредоточьтесь на том, что важно для вас. Не отвлекайтесь на функции, которые вам не нужны
Сегодняшний рынок жилья испытывает нехватку инвентаря: в ноябре 2017 года на рынке было на 10 процентов меньше домов, чем в ноябре 2016 года.
Итак, сосредоточьтесь на поиске дома, который вы можете себе позволить и который соответствует вашим потребностям, но не отвлекайтесь на блестящие функции, которые могут ударить по вашему бюджету. Приятные функции часто повышают цену на вещи, которые вы не особенно цените, когда первоначальное удовольствие проходит.
Составьте список ваших основных потребностей, как для желаемого дома, так и для желаемого района. Придерживайтесь поиска дома, который отвечает этим потребностям, не покупая дополнительные вещи, которые складываются.
4. Определите бюджет и придерживайтесь его. Не смотрите на дома выше этого бюджета
Важно заранее определить бюджет - в идеале еще до того, как вы начнете присматриваться к домам. На сегодняшнем рынке, особенно на рынках с более высокой конкуренцией, невероятно легко превысить бюджет - так поступили 29% покупателей, совершивших покупку в прошлом году..
Самый распространенный виновник? Расположение. Данные Zillow показывают, что городские покупатели гораздо чаще превышают бюджет (42%), чем покупатели из пригородов (25%) или сельских районов (20%)..
В этом нет ничего плохого. Местные школы имеют значение, и психологи говорят нам, что короткая поездка на работу улучшает вашу жизнь. Но будьте реалистичны в отношении местного рынка и себя. Знайте, в чем вы готовы пойти на компромисс - будь то меньше квадратных метров, ремонт дома или другой район.
5. Идеальный вариант - первоначальный взнос в размере 20 процентов. Если вы не можете себе этого позволить, подумайте о меньшем первоначальном взносе или сократите свой бюджет
Если вы можете себе это позволить, 20-процентный первоначальный взнос идеален по трем причинам:
- Покупатели, которые не вносят полную 20-процентную предоплату, платят премию, чаще всего в форме частного ипотечного страхования (PMI). Это менее обременительно с финансовой точки зрения, чем раньше, учитывая сегодняшние низкие ставки по ипотечным кредитам. Ежемесячный платеж по ипотеке (с PMI) может быть ниже ежемесячного арендного платежа на многих рынках, но все же.
- Покупатели, которые вносят большую предоплату, как правило, делают меньше предложений и покупают быстрее, чем те, кто вкладывает меньше. Исследование Zillow показало, что покупатели с более высоким первоначальным взносом делают в среднем 1,9 предложения по сравнению с 2,4 предложениями для покупателей с более низким первоначальным взносом (после учета рыночных условий).
- Более высокий первоначальный взнос снижает ваши финансовые риски. Вы не хотите быть должны больше денег, чем стоит ваш дом, если местные рынки падают, когда вам нужно продать.
6. Сохраняйте шестимесячный стратегический резерв после внесения первоначального взноса. Всякое бывает
Несмотря на то, что авансовый платеж является значительным расходом, также важно создать стратегический резерв и хранить его отдельно от вашего обычного банковского счета.
Этот резерв должен покрывать шестимесячные расходы на проживание на случай, если вы заболеете, столкнетесь с непредвиденными расходами или потеряете работу. Стратегический резерв не только избавит вас от финансовых затруднений в случае чрезвычайной ситуации, но и обеспечит душевное спокойствие.
Когда Поллак и его жена накопили стратегический резерв, они, наконец, почувствовали себя готовыми строить на будущее. Без него пара жила от зарплаты до зарплаты, тревожно управляя денежными потоками, а не экономя или планируя бюджет.
7. Получите предварительное одобрение, и если вы хотите избежать неопределенности в будущем, придерживайтесь скучной 30- или 15-летней ипотеки с фиксированной ставкой
Процесс предварительного одобрения требует организации всех ваших документов; документирование вашего дохода, долга и кредита; и понимание всех вариантов кредита, доступных для вас. Это немного больно, но потом экономит время. Предварительное одобрение также показывает продавцам, что вы надежный покупатель с прочной финансовой базой. Самое главное, это поможет вам понять, что вы можете себе позволить.
Существует множество типов ипотечных кредитов, и важно оценить их все, чтобы определить, какой из них лучше всего подходит для вашей семьи и финансового положения. Эти скучные 30- и 15-летние ипотечные кредиты предлагают большие преимущества.
Самым большим является блокировка вашей ипотечной ставки. Вкратце: 30-летняя фиксированная ипотека имеет определенную фиксированную процентную ставку, которая не меняется в течение 30 лет. 15-летняя фиксированная ипотека делает то же самое.
Они обычно имеют более низкие ставки, но более высокие ежемесячные платежи, так как вы должны погасить их в два раза быстрее. Обычные ипотечные кредиты с фиксированной ставкой помогают вам управлять семейным бюджетом, потому что вы точно знаете, сколько вы будете платить каждый месяц в течение многих лет. Их просто понять, а текущие ставки низкие.
И последнее преимущество заключается в том, что они не соблазняют вас низким первоначальным взносом, чтобы купить больше дома, чем вы можете себе позволить.
8. Магазин сравнения, чтобы получить лучшую ипотеку
Хотя дом является самой крупной покупкой, которую многие из нас когда-либо совершали, большинство покупателей жилья не ищут ипотеку (52 процента рассматривают только одного кредитора).
Поллак точно не делал покупки. Это избавило его от надоедливых телефонных звонков и хлопот, но стоило 40 или 50 долларов каждый месяц в течение многих лет. Разница в полпроцента в вашей ипотечной ставке может составлять до нескольких тысяч долларов в течение всего срока действия кредита. Важно оценить все доступные варианты, чтобы убедиться, что вы обращаетесь к кредитору, который соответствует вашим потребностям, а не только к первому, к которому вы обратитесь.
Три наиболее важных фактора для покупателей заключаются в том, что кредитор предлагает кредитную программу, которая отвечает их конкретным потребностям (76 процентов), имеет наиболее конкурентоспособные ставки (74 процента) и имеет историю закрытия в срок (63 процента). процентов).
9. Тратьте на жилье не более трети своего дохода после уплаты налогов (если только вы не живете на особо дорогом рынке)
Лучше сожалеть о том, что вы потратили слишком мало на свой дом, чем потратили слишком много. Одна треть вашего дохода после уплаты налогов - это управляемая сумма. Это не всегда возможно, если вы живете в таком месте, как Сан-Франциско или Нью-Йорк, но все же это хороший критерий того, где вам жить.
10. Готовясь к покупке, всегда будьте готовы уйти
Покупка дома - это трудоемкий, напряженный, но в конечном итоге полезный процесс, если вы в конечном итоге закроете дом, который соответствует вашим потребностям. Но важно управлять своими ожиданиями на случай, если вы не сразу найдете дом, который вы можете себе позволить, с нужными вам функциями.
Всегда будьте готовы уйти, если продавцы не примут ваше предложение, дом не прошел тщательную проверку или время выбрано неподходящее. Твердо придерживайтесь своего списка обязательных вещей, придерживайтесь того, что вы можете себе позволить, не переусердствуйте и не соглашайтесь.
Пропустить какой-то конкретный дом - не трагедия. Помните, что вы играете в долгую игру. Вы хотите быть счастливы через 10 лет.