От Лагоса до Лондона люди застревают в неподходящих домах или платят за жилье столько своих доходов, что отказываются от других предметов первой необходимости. Отсутствие доступа к достойному недорогому жилью является проблемой как в богатых, так и в бедных странах. Даже в богатых странах малообеспеченные семьи, проживающие в неадекватных жилищных условиях, имеют более высокий уровень безработицы, а их дети с большей вероятностью плохо учатся в школе и бросают ее раньше, чем другие учащиеся. Высокие цены на жилье давят на семьи со средним доходом, а в самых дорогих городах даже домохозяйства, зарабатывающие гораздо больше среднего дохода, могут испытывать финансовые трудности из-за арендной платы или платежей по ипотечным кредитам, что ограничивает рост местной экономики.
На протяжении десятилетий политики и лидеры частного сектора пытались решить проблему доступного жилья, но она только усугублялась и имеет тенденцию к резкому расширению по мере урбанизации в развивающихся странах. Сегодня около 330 миллионов домохозяйств по всему миру застряли в трущобах или в неадекватном жилье или платят слишком большую часть своего дохода за жилье; к 2025 г. это число может возрасти до 440 млн домохозяйств и около 1,6 млрд человек - или одной трети всего городского населения. Просто замена или ремонт некачественного жилья в мире и строительство домов, необходимых для размещения новых городских домохозяйств с низким доходом, к 2025 году может стоить от 9 до 11 триллионов долларов, не считая земли, что может увеличить стоимость до 16 триллионов долларов.
Однако мы считаем, что есть правдоподобная альтернатива, поскольку есть четкие решения, которые при надлежащем управлении могут существенно сократить разрыв в доступном жилье к 2025 году. В нашем исследовании мы выделяем четыре «рычага» управлять предоставлением доступного жилья: найти землю по правильной цене, сократить эксплуатационные и управленческие расходы, внедрить более эффективные процессы строительства и улучшить доступ к финансированию для покупателей жилья и строителей. Вместе эти подходы могут снизить стоимость готовой жилой единицы на 20-50%. Они могут применяться в любой точке мира и могут сделать жилье доступным (без субсидий) для домохозяйств, зарабатывающих от 50% до 80% или более среднего местного дохода.
Достижение таких результатов зависит от новых подходов к управлению. Программы доступного жилья должны разрабатываться и реализовываться в рамках комплексного жилищного плана, в котором учитываются потребности граждан вверх и вниз по жилищной лестнице, а не только сегменты с самым низким доходом (новые роскошные дома и дома со средним доходом могут освободить старые дома для доступного жилья). Корпус). Доступное жилье также следует рассматривать как важный компонент широких усилий по интеграции малообеспеченных слоев населения в экономику. Таким образом, новое доступное жилье должно быть в местах, откуда жители могут добраться до центров занятости и доступа к жизненно важным услугам, таким как школы и медицинские учреждения.
Жилищные программы также должны иметь четкие цели, основанные на подробных местных данных и критериях и поддерживаемые общественностью, правительством и частным сектором. Наконец, предоставление доступного жилья - будь то новое строительство, построенное частным сектором или субсидируемое государством, или восстановление старых зданий - должно осуществляться профессионально, с измеримыми целями, сроками и тщательным управлением эффективностью и наращиванием потенциала.
К счастью, наши четыре рычага не требуют каких-либо прорывов в технологиях или политике. Они также не потребуют значительного увеличения государственных расходов. Для обеспечения беднейших граждан мира достойным жильем по-прежнему потребуются субсидии и другие меры правительства, но, по нашим оценкам, 80% финансирования, необходимого для устранения дефицита доступного жилья, могут поступать за счет частных инвестиций. Действительно, важный вывод из нашего исследования заключается в том, что доступное жилье представляет собой значительную возможность для мировой строительной отрасли: до 2025 года потребуется около 200 миллиардов долларов в год на новое строительство, чтобы сократить разрыв. И, если эффективно использовать подходы к экономии, доступное жилье может стать гораздо более привлекательным для инвестиций, чем это было раньше.
Как работают эти рычаги? Два самых мощных из них - получение земли по правильной цене (и в подходящих местах) и снижение затрат на строительство. Оказывается, даже в таких крупных городах, как Нью-Йорк, есть большие участки земли, которые можно разблокировать под застройку. Часто земля остается незастроенной из-за ограничений использования, таких как ограничения по плотности. Если имеется соответствующая инфраструктура для поддержки более высокой плотности, зонирование, позволяющее построить больше площади на участке, может привести к очень дешевой земле для доступного жилья. В обмен на предоставление землевладельцам «бонуса за плотность» - возможности заработать больше денег на участке за счет строительства большего количества жилья - город требует, чтобы владелец предоставил землю для доступного жилья или выделил определенное количество единиц для доступного жилья. В любом случае площадь земли под доступное жилье резко сокращается, а в некоторых случаях фактически сводится к нулю.
Многие города использовали аналогичные стратегии для финансирования инфраструктуры и жилья, используя увеличение стоимости земли, которое происходит при строительстве новой транспортной инфраструктуры. Есть примеры, когда стоимость недвижимости увеличивается на 30-60% при добавлении новой остановки общественного транспорта. Продавая государственную собственность в этом районе или взимая «улучшающие» взносы, город может получить часть возросшей стоимости, чтобы заплатить за инфраструктуру и доступное жилье.
Что касается развития, есть много возможностей для повышения эффективности строительства жилья. Во многих странах, а не только в развивающихся странах, сектор жилищного строительства сильно фрагментирован, в нем много мелких, слабо капитализированных игроков. Как правило, эти игроки не инвестировали в механизацию или современные методы, и многие из них работают так же, как и десятилетиями. Застройщики могут снизить стоимость доставки жилья на 30 % и сократить сроки завершения строительства на 40 %, используя стандартизированные проекты и другие приемы оптимизации стоимости, оптимизируя закупки и другие операции, чтобы они соответствовали эффективности других отраслей, и внедряя методы промышленного производства, используя больше компоненты, такие как плиты перекрытий и стен, которые производятся за пределами предприятия.
Эффективность эксплуатации и технического обслуживания, а также улучшенный доступ к финансированию также являются важными способами сделать жилье более доступным. Расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание составляют от 20 до 30 % стоимости жилья, и их можно существенно сократить за счет мер по повышению энергоэффективности и профессионального обслуживания бизнеса. Города могут сертифицировать поставщиков услуг по ремонту и техническому обслуживанию, а покупатели могут объединиться для повышения покупательной способности. Создав консорциумы по закупкам, британские владельцы социального жилья сократили расходы на некоторые позиции на 30%. Улучшение доступа к финансированию для домохозяйств с низкими доходами может снизить стоимость жилья, особенно в развивающихся странах, где многие люди не имеют доступа к банковским услугам. Развивая профессиональные системы оценки имущества, совершенствуя методы андеррайтинга и создавая кредитные бюро, развивающиеся страны могут снизить стоимость кредитов для заемщиков с низким доходом. Города могут сократить расходы на финансирование для застройщиков несколькими способами, в том числе за счет снижения рисков, связанных с проектами, путем ускоренного выдачи разрешений и других процессов, позволяющих сократить сроки или гарантировать наличие арендаторов или покупателей жилья.
Ни один из этих рычагов не является революционным, но в прошлом они не применялись систематически. Городам необходимо очень тщательно определить, что будет представлять собой приличное и доступное жилье в их сообществах (которые могут различаться в зависимости от группы доходов), какие стимулы могут использоваться для поощрения частных инвестиций (например, какая земля может быть высвобождена для застройки) и какие виды домохозяйств выиграют от жилищных усилий города. Затем им необходимо создать «платформу доставки», чтобы воплотить эти стремления в реальность. Тогда можно будет реализовать все преимущества этих экономичных подходов, и разрыв в доступном жилье начнет сокращаться.